Enviat el: 2009.03.29 | Per: admin | En: Gestió de la propietat
Trobar un bon gestor de la propietat és igual que qualsevol altre proveïdor de cerca - és digne del seu temps per avançat per fer la millor elecció possible. Això és degut a un mal administrador li pot costar molts diners, fins al valor total de la seva inversió propietat de lloguer. Penseu:
• L'administrador de la propietat rebrà la renda i les taxes en nom seu. Un gerent de torta que podria robar cegues.
• L'administrador serà l'encarregat de findin g nous inquilins. Un gerent d'ingenu o descuidat podria portar mals inquilins que rebutjar la seva construcció.
• L'administrador s'encarregarà de manteniment. Un gerent de cobdiciosos podrien cobrar una fortuna per als treballs de reparació simple.
Heus aquí una llista de trenta preguntes per entrevistar els candidats a administradors de propietat. Les respostes que obtingui proporcionarà un coneixement molt sòlid de les qualificacions de cada gerent. També pot obtenir una impressió d'un gestor de prospectiva a partir de pistes a altres persones - Vaig a explicar els que estan en el final.
Finalment, recordi que vostè ha de comparar amb els altres directors dins d'una àrea. És possible que cap dels candidats a administradors en una ciutat coincideix amb l'alt nivell del seu gerent terrible en un altre. D'altra banda, si no pots trobar un bon gerent en una ciutat on va a invertir en béns arrels, que per tant no ha d'invertir allà.
Les primeres preguntes que tenen a veure amb la recerca de bons llogaters, que crec que és la clau per a un edifici feliç. Un edifici amb bons inquilins tendeix a tenir menys problemes de manteniment i altres.
• Com vacants Quants tens ara? Fora de la quantitat d'unitats totals que se les arregla?
• Quina és la durada mitjana de temps que es necessita per omplir una vacant?
• Està el temps mitjà que cada vegada més llargs o més curts?
• Com es pot comercialitzar les seves unitats de lloguer?
• Es requereix d'un acord exclusiu per a la comercialització dels nous inquilins?
• Com es veu el teu lloc web?
• Factors Què li faria rebutjar una perspectiva?
• ¿Acceptaria vostè un inquilí que es van reunir les seves qualificacions en algunes àrees, però no en altres? Què qualificacions són més importants per a vostè?
• Quins mètodes de detecció s'utilitzen?
Vols un gerent que troba bons inquilins raonablement ràpid. S'ha d'utilitzar una varietat de mètodes per trobar els possibles llogaters, com ara un lloc web, els anuncis de Craigslist, anuncis en diaris, cartells, volants i molt més. El seu gerent ha de seguir un procés de selecció extens, però estar disposats a acceptar un "potser" el llogater si la situació és correcta. Vols una ullada a la pàgina web per assegurar-se que està convidant a possibles llogaters, i s'actualitzen constantment.
Quant a la clàusula d'exclusivitat, no administradors de la propietat la ment quan vostè o algú troba les perspectives d'ells. No obstant això, en gairebé tots els casos, ells encara volen una tarifa de lloguer per passar a la perspectiva en la seva unitat de lloguer. Comprovar si hi ha una clàusula que si la unitat no ha estat llogat per algun temps, i vostè o una altra persona a trobar porta un nou inquilí, el preu del lloguer es va reduir a la meitat. No vol tallar a $ 0, perquè el director encara té a les perspectives de la pantalla.
Les següents preguntes es refereixen a la gestió d'arrendatari. És tan important mantenir bons llogaters, ja que és trobar-los.
• Què significa el contracte d'arrendament sembla?
• Quina és la seva política de lloguer tarda?
• Quines altres regles s'ha establert per als llogaters?
• Quin percentatge dels inquilins no cal desallotjar?
• Com funciona el procés de desallotjament treballar aquí?
• Com els seus inquilins en contacte amb vostè?
Recomano la pervivència d'arrendament preferent, el gerent, la política de lloguer tarda, i les regles a menys que tingui una objecció realment important. Si l'administrador és molt experimentat, el més probable és que han desenvolupat regles intel · ligents i polítiques a través del temps. Els llogaters han de poder posar-se en contacte amb l'administrador a través d'una varietat de formes durant el dia, i tenen un número d'emergència d'hores de descans. Si l'administrador és sempre desallotjar els inquilins, que està portant mals inquilins.
Les següents preguntes es relacionen amb el manteniment.
• Quin tipus de treballs de manteniment es manegen a la casa?
• Quines creu utilitzeu un manetes fora?
• Quines creu vostè utilitzar contractistes professionals per?
• Quantes cites es pot aconseguir per a llocs de treball?
• Què tan car és un treball ha de ser per tu per posar-se en contacte amb mi abans de fer-ho?
• Quines són les regles per als contractistes que són ocupats en l'interior les unitats de lloguer?
• Qui són els seus contractistes preferits?
Els gerents han de tenir un sistema ben pensat per a l'assignació de llocs de treball a les diferents parts - a casa dels empleats, manetes i contractistes professionals. Gairebé totes les canonades, la calefacció, o el treball elèctric ha de ser manejat per un professional. Altres treballs, com la pavimentació d'un estacionament, requereixen un equip especial que els professionals en general només tenen. No obstant això, treballs més petits es pot fer manetes que li costen menys.
Vols múltiples cites per als treballs més importants - per exemple, una mica més de $ 500. Vostè també ha de tenir una regla que els contractistes no poden entrar en una unitat, fins i tot ocupat si el llogater no és a casa en el moment - sense un representant encarregat de ser-hi. Finalment, desitja que els noms dels contractistes preferits perquè pugui realitzar una comprovació ràpida d'ells.
L'últim grup de preguntes fa referència a l'experiència. Vostè vol que els gerents per conèixer el local dins del món real de béns i per fora.
• Quant de temps ha estat un administrador de la propietat?
• Quant de temps ha estat gerent en aquesta àrea?
• Puc veure algunes de les altres propietats que administra?
• ¿Personalment invertir en béns arrels en aquesta àrea?
Finalment, cal entendre el seu acord amb l'administrador de la propietat.
• Quina és la seva estructura de comissions?
• Com rebré els informes?
• Es requereix un acord d'exclusivitat per negociar la propietat?
• Amb quanta anticipació li donarà abans d'acabar un contracte?
Els honoraris del gerent no són realment importants a menys que siguin molt més alt que tots els altres, o són tan alts que en realitat no poden pagar-los. Els informes són molt importants perquè són l'única finestra de la forma en que les seves inversions s'estan realitzant. La millor manera és aconseguir que en el seu propi ordinador, en el seu temps - com pot ser el cas si s'utilitzen en línia de programari de gestió de la propietat.
No ha d'acceptar qualsevol acord d'exclusivitat amb propietats d'agent si no tenen una durada limitada. En altres paraules, si les propietats no es venen després de cert temps, pot tornar a la llista amb un corredor diferent per a cap penalització.
A més, vostè ha d'exigir que es notifiqui bo perquè el contracte s'acaba - com a mínim 30 dies. Això li dóna temps per trobar un altre director.
Aquí hi ha algunes altres coses a tenir en compte:
• Un gerent d'una oficina desordenada, o l'aparença personal. És probable que es fa no molt l'atenció sobre l'estat de les propietats, ja sigui.
• Un gerent que té un temps difícil d'aconseguir per telèfon o correu electrònic. Si ell no tornarà seus missatges ara, quan ell està tractant d'aconseguir el seu negoci, quines són les possibilitats que es va a fer millor més endavant?
• Un administrador dels quals vostè sent està intentant intimidar els coneixements. El "no fer preguntes estúpides, ho sé tot sobre aquest" enfocament és sovint un pretext per no saber realment molt a tots.
Miri el video relacionat amb la gestió de la propietat
el control a un gran cost que fa que els contractistes feliç pel temps que han de passar l'eradicació de plagues sense fi. El problema de l'eradicació de plagues comença amb el Consell i la gestió d'arrendatari un bon exemple del que es pot veure aquí. Quan es tracta de béns propis del Consell, les normes del Consell i els reglaments no s'apliquen. El Consell està per sobre d'ells i poden fer el que vulgui que ha estat la meva experiència des de fa anys. Aquesta és una norma horrible doble que les reixetes de tots ...
Ajudar a respondre a la pregunta sobre la gestió de la propietat
Són els costos d'administració de propietats val la pena pagar?M'estic traslladant, però no volen vendre en aquest mercat. Així que estic pensant en llogar el meu habitatge unifamiliar aïllat. Quines són les opcions per llogar? He de fer això per mi mateix o contractar a una empresa? Els honoraris de gestió de propietat sembla una mica alt. Ells cobren entre un 10-12% dels lloguers + despeses d'un cercador de mes. A més vaig a haver de pagar impostos sobre els meus ingressos de lloguer. Només necessito una mica d'ajuda per ajudar-me a pensar en això. Qualsevol ajuda, suggeriment seria apreciada. Gràcies.
Sobre l'autor
Brendan O'Brien és el desenvolupador de cap de utilleria de lloguer de programari d'administració de propietats . El nostre programari propietari s'executa en qualsevol ordinador connectat a la Web amb la comptabilitat completa, alertes, informes de gairebé 50 anys, i moltes altres grans característiques. Fes una ullada al nostre e-llibre per extremitats majors en pcpropertymaster.com .
